L’objet du syndicat des copropriétaires, une spécialité contraignante

Il est trop souvent oublié que le syndicat des copropriétaires a, comme une société, un objet déterminé. Celui-ci est déterminé par l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 : « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes« . Le règlement de copropriété peut d’après l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, étendre l’objet du syndicat à quelques activités spécifiques (restauration, loisirs).

Cette spécialité de l’objet du syndicat n’est sans conséquence puisque cela limite l’action du syndicat mais peut également l’obliger à agir.

Les limites à l’action du syndicat des copropriétaires :

En effet, en dehors de son objet, le syndicat ne peut être engagé.

Ainsi, les copropriétaires réunis ne peuvent décider d’organiser au nom du syndicat une fête annuelle des voisins et d’y affecter un budget (TGI Nanterre, pôle civil, 8e ch., 26 mai 2016). Il s’agit d’un cas d’excès de pouvoir.

Il en va de même pour l’acquisition de biens immobiliers extérieurs à la copropriété (Civ. 3^e, 4 nov. 2009, n°08-18.979) ou la subvention d’une association de défense (Civ. 3^e, 9 juill. 2003, n°12-18.281). Toute action menée en dehors de l’objet du syndicat des copropriétaires constituerait un excès de pouvoir et serait susceptible de nullité.

L’obligation à agir du syndicat des copropriétaires :

Ce principe n’a pas seulement vocation à limiter l’action du syndicat à son objet. Il contraint également à agir pour le préserver (CA Paris, 3 oct. 1990). Ainsi, le refus par l’assemblée générale d’exécuter des travaux indispensables à la conservation des parties communes a été jugé contraire à l’objet du syndicat (Paris, 10 déc. 1979).

Conclusion :

Ce principe est donc fondamental pour l’exercice de la mission du syndic de copropriété, représentant légal (et obligatoire) pour toute copropriété, quelque soit le nombre de lots, en France.

Publié le 18 juillet 2017