Le contrat de bail d’habitation 2015

Attention : ce « regard » sur le bail d’habitation est antérieur à l’adoption de la Loi Macron.

Vous louer un logement, êtes-vous à jour de vos obligations ?
En 66 ans une 4eme loi en matière de baux d’habitation s’impose à vous : la Loi ALUR depuis le 24 mars 2014.

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LES INFORMATIONS DU BAIL

La surface habitable :

– La Loi n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, dispose que : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»
Cette surface habitable n’est pas celle de la loi CARREZ. La surface habitable d’un logement est celle figurant à l’article R. 111-2 du CCH à savoir la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. – Art. 3-1 de la Loi du 6 juil.1989 ajouté par la loi du 24 mars 2014 art. 1er, I, 4° dite « Loi ALUR »
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Il est donc conseillé au bailleur de faire effectuer le mesurage par un professionnel pour dégager sa responsabilité.

Le dernier loyer

– Le contrat de location doit mentionner :
Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précèdent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

Les derniers travaux

– Le contrat de location doit mentionner :
La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail[/column][column type= »one_half_last »]

QUELQUES PRECISIONS

Le Cumul des cautionnements est interdit :

– Art. 22-1 de la Loi du 6 juil.1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 art. 6, I, 10° dite « Loi ALUR »
Désormais le cautionnement sera nul si plusieurs types de garanties se cumulent ;
Il est interdit de demander la Caution d’un tiers si le bailleur a lui-même souscrit à une assurance « loyers impayés » « ou toute autre forme de garantie » garantissant les obligations locatives du locataire
sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Attention : ne pas confondre la CAUTION et le DEPOT DE GARANTIE.

Assurance

– La loi ALUR du 24 mars 2014, art. 7-g précise que Le locataire doit justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, d’une attestation de l’assureur.
A défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer.
Le bailleur renonce, alors, à se prévaloir de la résiliation du bail.
Cette assurance est limitée aux risques : incendie, dégâts des eaux et explosion.

La Colocation

Elle doit respecter les normes de peuplement. Chaque colocataire ne peut disposer d’une surface inférieure à 14 m2 et de 33 m3 de volume habitables. Art. 8-1 – (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 13°).[/column]

Sanctions

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Publié en janvier 2015