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Les obligations du locataire : réparation et entretien (3)

Les obligations du locataire

La Loi ALUR a certainement bouleversé les règles régissant l’activité immobilière. Cependant, les obligations du locataire n’ont que peu évolué. Il ne semble pour autant pas vain de les rappeler.  Parmi celles-ci on trouve principalement le paiement des loyers et charges locatives (1), l’usage paisible et conforme à la destination des lieux (2), la réparation des dégradations et l’entretien courant du logement (3), l’assurance des risques locatifs (4).

Réparation des dégradations et entretien courant du logement (3)

La réparation des dégradations et l’entretien courant du logement sont les troisième et quatrième obligations du locataire, conformément à l’article 7 de la Loi de 1989 et 1754 du Code civil.

La réparation des dégradations et pertes

À moins que le locataire ne prouve que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’après le texte de la Loi de 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En cas de manquement à son obligation de réparation le locataire pourra être obligé judiciairement à réparer les dégâts causés et/ou à indemniser le bailleur. En cas de faute grave le contrat de bail pourra être résilié. Ainsi la perforation du plafond en de nombreux endroits, la disparition d’éléments de cuisine sont susceptibles d’ouvrir droit à indemnisation du bailleur, y compris en réparation d’un préjudice affectif et personnel.

Par ailleurs, à moins que le bail ne l’exclut, le locataire peut aussi voir sa responsabilité engagé (à condition d’en ramener la preuve) pour des dégradations et pertes dans les locaux dont il n’a pas la jouissance exclusive, par exemple dans les parties communes, sur le fondement de l’article 1732 du Code civil. Ainsi pourrait-il répondre d’un incendie, d’une explosion de gaz, etc.

L’entretien courant du logement loué

D’après la Loi de 1987, le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat (no 87-712 du 26 août 1987 ; liste non limitative), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. A défaut, le bail pourrait faire l’objet d’une résiliation judiciaire. Ainsi, l’entretien courant des jardins, la réfection des mastics de vitrages, les menues raccords de peintures et tapisserie, l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification des parquets, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, etc.

Dans tous les cas l’état des lieux de sortie, réalisé par le bailleur ou par son gestionnaire – Flash Immobilier par exemple – fera état des dégradations éventuelles intervenues au cours du bail. C’est ce document qui permettra d’arrêter les comptes et d’imputer, le cas échéant, le montant des réparations sur le dépôt de garantie. Sachez qu’à défaut d’état des lieux d’entrée le logement est présumé avoir été remis en bon état au locataire, par application combiné des articles 3-2 de la Loi de 1989 et de l’article 1731 du code civil. Sauf, bien sur si l’état des lieux a été empêché par le bailleur qui s’y serait opposé. (nous vous proposerons un article détaillé sur l’état des lieux dès après la parution du décret, très attendu, devant définir un modèle d’état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements).

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Pour aller plus loin :

  • Répertoire de Droit Immobilier, Bail d’habitation et mixte : rapports locatifs individuels – Loi du 6 juillet 1989, Nicolas Damas, Section 3, obligations des parties, art. 2, obligations du locataire, 3° et 4°, n° 282 et s., Dalloz
  • Les baux d’habitation après la loi ALUR, Philippe Pelletier et Sidonie Fraîche Dupeyrat, LexisNenix, 2e éd., 2015
  • JcL Bail à Loyer, fasc. 270, Béatrice Vial-Pedroletti, LexisNexis
  • Baux d’habitation, logement privé – logement social, Hervé des Lyons et Yves Rouquet, Encyclopédie Delmas, 8e éd., 2014

Publié le 16 mars 2016

Flash Immobilier Bordeaux

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