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Le contrat de bail d’habitation 2015

Attention : ce « regard » sur le bail d’habitation est antérieur à l’adoption de la Loi Macron.

Vous louer un logement, êtes-vous à jour de vos obligations ?
En 66 ans une 4eme loi en matière de baux d’habitation s’impose à vous : la Loi ALUR depuis le 24 mars 2014.

LES INFORMATIONS DU BAIL

La surface habitable :

– La Loi n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3, dispose que : « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.»
Cette surface habitable n’est pas celle de la loi CARREZ. La surface habitable d’un logement est celle figurant à l’article R. 111-2 du CCH à savoir la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. – Art. 3-1 de la Loi du 6 juil.1989 ajouté par la loi du 24 mars 2014 art. 1er, I, 4° dite « Loi ALUR »
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Il est donc conseillé au bailleur de faire effectuer le mesurage par un professionnel pour dégager sa responsabilité.

Le dernier loyer

– Le contrat de location doit mentionner :
Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précèdent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

Les derniers travaux

– Le contrat de location doit mentionner :
La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail

QUELQUES PRECISIONS

Le Cumul des cautionnements est interdit :

– Art. 22-1 de la Loi du 6 juil.1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 art. 6, I, 10° dite « Loi ALUR »
Désormais le cautionnement sera nul si plusieurs types de garanties se cumulent ;
Il est interdit de demander la Caution d’un tiers si le bailleur a lui-même souscrit à une assurance « loyers impayés » « ou toute autre forme de garantie » garantissant les obligations locatives du locataire
sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Attention : ne pas confondre la CAUTION et le DEPOT DE GARANTIE.

Assurance

– La loi ALUR du 24 mars 2014, art. 7-g précise que Le locataire doit justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, d’une attestation de l’assureur.
A défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer.
Le bailleur renonce, alors, à se prévaloir de la résiliation du bail.
Cette assurance est limitée aux risques : incendie, dégâts des eaux et explosion.

La Colocation

Elle doit respecter les normes de peuplement. Chaque colocataire ne peut disposer d’une surface inférieure à 14 m2 et de 33 m3 de volume habitables. Art. 8-1 – (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 1er, I, 13°).

Sanctions

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.
A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Publié en janvier 2015

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