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Le conseil syndical : une pluralité de copropriétaires

La composition du conseil syndical

La constitution du conseil syndical est une question récurrente dans les assemblées générales de copropriétaires. On le comprend aisément puisque c’est un organe particulièrement important et utile, aussi bien pour les copropriétaires que pour le syndic étant donné qu’il doit tout à la fois l’assister dans l’administration de la copropriété que le contrôler dans sa gestion.

Mais il n’est hélas pas toujours possible de le constituer lorsque le nombre de copropriétaires présents à l’assemblée ou de candidats parmi les présents est insuffisant.

En effet la Loi exige que le conseil syndical soit constitué par une pluralité de copropriétaires. D’abord parce que l’article 21 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires ». La pluralité est explicite. Ensuite, selon le même article, le président du conseil syndical est élu « parmi ses membres. ». Là encore la pluralité est exigée. La jurisprudence a d’ailleurs confirmé l’impossibilité pour un conseil syndical d’être composé d’une seule personne (CA Paris, 23e ch., 24 fév. 1999, RG n° 1997/19667)

Il faut par ailleurs compter sur le règlement de copropriété qui impose souvent que le conseil syndical soit composé d’un nombre impair de membres ou de trois membres au minimum (nombre conseillé par la Commission relative à la copropriété dans sa recommandation n°13 pour le bon fonctionnement du conseil syndical).

Notons enfin que si un copropriétaire (tout titulaire de droits réels divis ou indivis) ou son représentant légal (par exemple pour une personne morale) peut être élu au conseil syndical, il n’en va pas de même pour un représentant mandaté spécialement pour l’assemblée générale, même s’il représente systématiquement le copropriétaire (sauf le cas de l’époux d’un copropriétaire non-copropriétaire lui même).

C’est la même solution pour le président de séance qui ne peut-être un mandataire non copropriétaire car d’après la Cour de Cassation « un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale » (Cass., Civ 3e, n°12-25682, 13 novembre 2013).

Ces dispositions aboutissent généralement à l’impossibilité regrettable de composer une conseil syndical. Dans ce cas, le Procès verbal d’assemblée générale constate qu’il n’y a malheureusement pas assez de candidats, ou, le cas échéant, que ceux qui se sont présentés n’ont pas obtenu la majorité requise (art. 21 al. 12, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Si vous avez des questions relatives au conseil syndical ou plus généralement à l’administration de votre copropriété, n’hésitez pas à contacter FLASH IMMOBILIER, syndic professionnel à Bordeaux et Arcachon depuis 30 ans.

Publié le 21 décembre 2015

Flash Immobilier Bordeaux

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