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Les obligations du locataire : usage paisible et conforme à la destination des lieux (2)

Les obligations du locataire

La Loi ALUR a certainement bouleversé les règles régissant l’activité immobilière. Cependant, les obligations du locataire n’ont que peu évolué. Il ne semble pour autant pas vain de les rappeler.  Parmi celles-ci on trouve principalement le paiement des loyers et charges locatives (1), l’usage paisible et conforme à la destination des lieux (2), la réparation des dégradations et l’entretien courant du logement (3), l’assurance des risques locatifs (4).

L’usage paisible et conforme à la destination des lieux (2)

L’usage paisible et conforme à la destination des lieux loués est la deuxième obligation du locataire, conformément à l’article 7 de la Loi de 1989.

L’usage paisible des locaux loués

Le locataire doit jouir des locaux loués de manière paisible (art. 7 b Loi 1989) et raisonnable (art. 1728 Code civil). C’est à dire qu’il doit en user comme le propriétaire l’aurait fait avec tout le soin que celui-ci pourrait apporter à son bien. Ainsi le locataire doit respecter ses voisins sans créer de gêne à cause de bruits excessifs et répétés, il ne doit pas s’installer à 10 dans un studio, il ne doit pas élever une batterie de poulet sur sa terrasse, etc. Ces situations paraissent cocasses mais peuvent arriver et il appartient au propriétaire ou à son représentant diligent – Flash Immobilier par exemple – d’y veiller pour éviter tous problèmes de voisinage et les procédures judiciaires pouvant en résulter. Si le locataire doit veiller à son propre comportement il doit également s’assurer de celui des personnes qu’il héberge puisqu’il en est responsable (art. 1735 Code civil).

A défaut, le propriétaire pourrait obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire si celui-ci trouble la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble. Par exemple par la répétition de tapage, de chants, de musique, que ceux-ci soient diurne ou nocturne. Il faudra veiller dans ce cas à mettre en demeure le locataire de cesser son comportement nuisible envers les autres occupants avant de saisir la juridiction compétente si le preneur à bail ne modifie pas ses habitudes nuisibles.

Nous rappelons qu’il est bien entendu interdit, sous peine de lourdes sanctions, de louer (pour un propriétaire) ou de mettre à disposition son local loué (pour un locataire) à une personne afin d’exercer une activité de prostitution qui est contraire à ce que l’on appelait l’usage des lieux en bon père de famille, mais qui est surtout passible d’une condamnation pour proxénétisme conformément à l’article 225-5 du Code Pénal (nous vous conseillons d’être particulièrement attentif dans le cadre des locations meublés pour une courte durée…)

Le respect de la destination des lieux loués

Quoi qu’il en soit le locataire doit se conformer à la destination stipulée dans le contrat. Ainsi le locataire bénéficiant d’un local consenti à usage exclusif d’habitation ne pourra y exercer une activité professionnelle et particulièrement commerciale. Néanmoins, le locataire pourra, conformément à la loi du 21 décembre 1984, faire domicilier son entreprise, commerciale ou artisanale, nouvellement créée. À condition toutefois que cette domiciliation initiale de l’entreprise ne le soit que pour une durée de deux ans maximale et à condition d’informer par lettre recommandée avec avis de réception le bailleur ou son représentant – par exemple, encore, Flash Immobilier. Mais attention, domicilier l’entreprise ne suppose pas pratiquer son activité dans le logement à destination exclusive d’habitation. Car bien que domiciliée dans ce logement le locataire ne pourra pas recevoir de clientèle, stocker de marchandises ou exercer une quelconque activité à titre professionnelle.

Si le locataire contrevenait à la destination des lieux loués, qu’il ne peut modifier unilatéralement, il appartiendrait au propriétaire, on son mandataire, de saisir le tribunal d’instance afin de faire constater par huissier la non-conformité de l’occupation des lieux. Le constat réalisé permettra alors d’obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire contrevenant.

Par ailleurs si le bail prévoit un usage mixte (à destination d’habitation et à usage professionnel) le locataire peut, d’après la jurisprudence (Cass. Ass. Plén., 2 fév. 1996, n° 91-21.373), user du local d’une seule manière. Néanmoins, s’il use du locale seulement à titre professionnel, celui-ci ne pourra se prévaloir du droit au renouvèlement du bail une fois son terme échu.

Outre l’obligation du locataire de respecter la destination du local loué, conformément au bail, le contrat de location lui-même doit se conformer au règlement de copropriété (si le logement loué appartient à une copropriété, cela va de soi). Il appartient sur ce point au bailleur ou à son mandataire – par exemple, Flash Immobilier – de vérifier cette conformité entre les actes.

(V° notre article sur la question particulière du respect de la destination de l’immeuble dans le cadre de la location d’un logement meublé pour une courte durée)

Vous cherchez un gestionnaire locatif s’assurant du respect du contrat de bail ? N’hésitez pas à contacter Flash Immobilier, spécialiste de l’immobilier locatif à Bordeaux et sa région depuis 30 ans.

Pour aller plus loin :

  • Répertoire de Droit Immobilier, Bail d’habitation et mixte : rapports locatifs individuels – Loi du 6 juillet 1989, Nicolas Damas, Section 3, obligations des parties, art. 2, obligations du locataire, n° 279 et s., Dalloz
  • Les baux d’habitation après la loi ALUR, Philippe Pelletier et Sidonie Fraîche Dupeyrat, LexisNenix, 2e éd., 2015
  • JcL Bail à Loyer, fasc. 230, Béatrice Vial-Pedroletti, LexisNexis
  • Baux d’habitation, logement privé – logement social, Hervé des Lyons et Yves Rouquet, Encyclopédie Delmas, 8e éd., 2014

Publié le 08 mars 2016

Flash Immobilier Bordeaux

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